Responsabilité et assurance des diagnostiqueurs immobiliers sur le nouveau marché de l'Audit énergétique réglementaire - 13/10/2023

Depuis le 1er avril 2023, l'audit énergétique réglementaire est devenu un domaine d'activité en plein essor pour les diagnostiqueurs immobiliers. Cette nouvelle opportunité professionnelle s'accompagne toutefois de contraintes élevées, notamment en termes de responsabilité, et nécessite une formation appropriée ainsi qu'un choix judicieux en matière d'assurance. Grégoire Marion, responsable du marché Diagnostiqueurs Immobiliers au sein du Cabinet Condorcet, courtier d'assurance, nous éclaire sur les enjeux de cette évolution.

La principale problématique qui se pose en matière de responsabilité dans le cadre de l'audit énergétique réglementaire concerne la protection des acquéreurs de biens immobiliers. En effet, bien que le diagnostiqueur immobilier soit lié contractuellement au propriétaire du bien à vendre, c'est l'acquéreur qui risque de subir des dommages en cas de recommandations ou de préconisations insuffisamment précises ou mal interprétées. Dans ce contexte, il est essentiel de noter que le diagnostiqueur ne peut pas être assimilé, au sens large, à un constructeur, et que par conséquent, il n'est pas soumis à la responsabilité civile décennale, qui est spécifique aux acteurs du bâtiment.

L'audit énergétique réglementaire comprend des recommandations de travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique d'un bâtiment. Une question se pose alors : existe-t-il un risque juridique que ces recommandations soient confondues avec des préconisations ? Grégoire Marion souligne la distinction entre ces deux notions. Les préconisations sont beaucoup plus précises et détaillées que les recommandations, ce qui peut engendrer des problèmes en cas d'interprétation erronée ou d'inexactitude. Ainsi, le Cabinet Condorcet recommande à ses clients de formuler leurs recommandations sous réserve, en indiquant clairement que les travaux, les économies d'énergie ou les coûts associés sont sujets à validation par le professionnel du bâtiment qui les réalisera.

Cette précaution permet de limiter les risques liés à d'éventuelles incompréhensions. Quant à la question de savoir si la garantie décennale sera exigée des diagnostiqueurs immobiliers réalisant des audits énergétiques, Grégoire Marion souligne que les textes de loi actuels ne les soumettent pas à cette obligation. Cependant, il subsiste un doute concernant la jurisprudence à venir. Si un tribunal français assimile un auditeur énergétique à un constructeur, ou si les recommandations ne sont pas suffisamment détaillées, cela pourrait entraîner une responsabilité civile décennale pour les diagnostiqueurs. Cette éventualité aurait un impact significatif sur les garanties et les coûts de l'assurance, avec une possible augmentation des tarifs.